Chcete predať ornú pôdu? Ako postupovať a ako zistiť jej cenu?
Problematika predaja ornej pôdy je veľmi obšírna, radi by sme Vám ju aspoň v základoch priblížili.
Poľnohospodárskou pôdou sa podľa zákona č. 220/2004 O ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy, rozumie produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.
Nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku upravuje zákon č. 140/2014 o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Tento zákon definuje poľnohospodársky pozemok ako poľnohospodársku pôdu alebo pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.
Už vyše troch rokov môžu vlastníci predávať svoje pozemky slobodnejšie. Od roku 2019 prestali platiť obmedzujúce ustanovenia tohto zákona o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku. Prevod poľnohospodárskych pozemkov je opäť od r.2019 v podstate bez obmedzení. Poľnohospodársky ako aj iný druh pozemku je teda možné nadobudnúť štandardnou kúpnou zmluvou, ktorej obsah sa riadi Občianskym zákonníkom.
Mnohí z Vás sa na nás obracajú s otázkou, za akú cenu mám predať ornú pôdu?
Ak hľadáte pozemok vhodný na pestovanie príp. inú činnosť, ako prvé by ste sa mali oboznámiť s územno-plánovacou informáciou – UPI, nakoľko tá je pre Vás smerodajná (o vydanie UPI môžete požiadať na príslušnom obecnom alebo mestskom úrade). UPI definuje možné využitie pozemku, v zmysle územného plánu mesta/obce a tiež Vás môže upozorniť na obmedzenia týkajúce sa pozemku (napr. chránené územia, ochranné pásma a pod.)
Legislatíva neustanovuje žiaden jednotný cenový predpis, ktorý by stanovil výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. Existuje ale viacero právnych predpisov, ktoré stanovujú cenu pôdy v závislosti od účelu, na ktorý sa cena zisťuje (prevod vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, na daňové účely, určenie výšky nájomného, cena pri znaleckom posudku pri žiadosti o úver…). Úradnú cenu je možné ovplyvniť s použitím koeficientov, ktoré sú uvedené vo Vyhláške č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a v znení neskorších predpisov napr. pre znalcov.
V prílohe č.1 k zákonu č. 582/2004 Z. z. v znení zákona è. 465/2008 Z. z..sú uvedené hodnoty ornej pôdy a TPP podľa katastrálnych území:
Trhové ceny poľnohospodárskej pôdy pri predaji ovplyvňuje veľa faktorov.
Hodnotu pôdy znižujú tieto faktory:
- trvalé trávne porasty (až o 30% nižšia hodnota)
- pozemky nevyužívané na poľnohospodárske účely
- veľmi malé alebo zle prístupné pozemky
- znehodnotené pozemky (erózia, znečistenie atď.)
- menšinový spoluvlastnícky podiel
- pozemky s nevýhodnou nájomnou zmluvou.
Hodnotu pôdy zvyšujú tieto faktory:
- blízkosť väčších miest
- nadpriemerne kvalitné pozemky s vyššou bonitou (juh Slovenska)
- ucelené pozemky v jednej lokalite
- tvar pozemku, ako aj jeho šírka/dĺžka
- dobrý prístup/prístupová cesta k pozemku
- pozemky v lokalite s veľkým záujmom kupujúcich
- potenciálne stavebné pozemky - rezerva v územnom pláne
Takže ak by ste mali ornú pôdu, ktorú by ste chceli predať, urobte si podľa týchto faktorov analýzu, ktorá Vám napomôže stanoviť cenu za m2. My sa zaoberáme predajom pôdy hlavne v okresoch Bratislava, Pezinok, Senec, Trnava, kde sme predávali poľnohospodársku pôdu na pestovanie od 1,-Eur/m2 po cca. 3,50Eur/m2. Cena sa však môže pohybovať samozrejme aj vyššie, pokiaľ ide o územia určené v územnom pláne napr. ako budúca rezerva na výstavbu domov/bytov.
Ak by ste chceli určiť hodnotu Vašich pozemkov, môžete sa na nás s dôverou obrátiť, radi Vám pomôžeme.
Na záver by sme chceli zdôrazniť, že poľnohospodárska pôda je jedinečná komodita, je to náš nenahraditeľný zdroj a súčasť pôdneho fondu ktorú máme povinnosť chrániť ( Zákon č. 220/2004), starať sa o ňu a adekvátne s ňou aj narábať.
Realitným témam z praxe ako aj otázkam súvisiacimi s nehnuteľnosťami sa budeme venovať aj v našej novej FB skupine: Reality- poradňa , na Facebooku.
Ing. Ľubomíra Lacková, kluc@kluc.sk
